住宅ローンの資金計画の立て方とは？資金不足の場合の対処法なども解説

マイホームの購入を決めたら、「庭付きの家にしてガーデニングを楽しみたい」「キッチンは対面キッチンにしたいな」など、色々と考えてワクワクしますよね。もちろん家選びも重要ですが、同じくらい重要なのが資金計画です。住宅ローンの返済は、長期間にわたります。しっかりと計画を立てないと、後々返済できなくなってしまう可能性もあります。

そこで、この記事では、資金計画の立て方や資金不足の場合の対処法などをご紹介します。住宅購入の予定がある方は、ぜひ参考にしてください。

資金計画とは

資金計画とは、住宅購入に必要な予算をどのように準備するかを決めることです。住宅購入には、さまざまな費用がかかります。現金で一括購入できれば、もちろん住宅ローンを借りる必要はないですが、ほとんどの人が住宅ローンを借り入れるでしょう。

貯金額や毎月の出費、ライフプランなどを考慮して、資金の調達方法や支払方法、住宅ローンの返済金額などを決めることが、マイホーム購入への第一歩です。

資金計画を立てることの重要性

「マイホームは、人生最大の買い物」といわれるように、住宅購入時は、大きなお金が動きます。住宅ローンは数十年にわたり返済するものなので、資金計画は慎重に立てる必要があります。

しっかりと考えた上で資金計画を立てないと、ローン返済の負担が大きくなり、生活に余裕がなくなってしまうでしょう。最悪の場合、住宅ローンを支払えなくなり、家を手放すことになる可能性もあるのです。

自分のライフプランや収入に見合った資金計画を立てることで、無理なく支払えるようになります。ほしい物件に合わせて住宅ローンを組むのでなく、物件を決める前に資金計画を立てることも、重要です。

資金計画を立てるときのポイント

資金計画を立てるとき、何から手をつけたらいいのかわからない人も少なくありません。まずは、資金計画のポイントである金利・返済額・返済期間・住宅資金の4つをご紹介します。

金利

住宅ローンの金利には、主に、固定型・変動型・固定期間選択型と3つのタイプがあります。全期間固定型の代表的なローンといえば、フラット35です。

フラット35は、多くの金融機関が窓口になっているため、金融機関によって金利や手数料が異なります。金利は高めですが、金利が変わらないので、ライフプランを立てやすいです。

一方、変動型や固定期間選択型が多いのは、民間ローンです。変動型は、最初のうちは金利が低いですが、返済中に金利が上がるリスクがあります。将来収入が上がる可能性が高い人や、近い将来家計の支出が減る可能性が高い人などは、変動型に適しているでしょう。

固定期間選択型は、金利や返済額が一定の期間を選択できるタイプです。固定期間は2年、5年、10年、20年などさまざまなタイプがありますが、期間が長いほど金利は高くなります。

家族の将来のライフプランが明確に決まっている場合は、固定期間選択型を検討するのも、いいかもしれません。

返済額

返済額は、住宅ローンで毎月またはボーナス時に支払う金額のことです。ボーナスがない場合は、毎月の返済額がその分多くなります。毎月、支払う金額が多くなるのはデメリットですが、「ボーナスがなくなったらどうしよう」と不安になることがありません。

返済期間

住宅ローンの返済期間は、定年までの年数を基準にします。定年退職後も住宅ローンを支払う設定にした場合、老後も、年金やパート収入で住宅ローンを支払わなければなりません。できるだけ、定年退職までに完済するようにしましょう。

返済期間は最長35年ですが、20～35年が一般的です。ただし、借入時の時点で20歳以上70歳の誕生日まで、完済時は80歳の誕生日までという制限があります。

1年単位で返済期間を設定できるので、無理のない範囲で、返済期間を短くするとよいでしょう。最初のうちは返済期間を長くしておき、返済途中で繰り上げ返済をして返済期間を短くするのもおすすめです。

住宅資金

住宅資金とは、家の購入に必要な購入諸費用と頭金を併せた資金です。現在ある貯蓄をすべて住宅資金に使うと、住宅購入後の生活がギリギリの生活になってしまう可能性があります。住宅資金は、「貯蓄から引っ越し代や生活予備費などを差引いた金額」にしてください。

資金計画の立て方

資金計画のポイントを理解したところで、実際に資金計画を立ててみましょう。以下の流れを参考に、自分の家に最適な資金計画を考えてみてください。

ライフプランニングシートを作成する

最初に、ライフプランニングシートを作成します。横軸には1年ごとの年数、縦軸には家族それぞれの年齢やライフイベント、収入・支出・貯蓄残高などを記入してください。子どもの入学や受験、パート勤務開始、など現時点で決まっている予定を落とし込みましょう。

このライフプラニングシートを作成すると、将来必要な支出なども一目瞭然です。5年後、10年後、20年後などもシミュレーションすることで、いつごろどんな資金が必要かが明確になるでしょう。

現在の家計や貯蓄を把握する

次に、現在の家計や貯蓄を把握します。家計簿をつけている方は、家計簿で毎月の支出をチェックしてみてください。各項目にどのくらいのお金を使っていますか？貯金は、どのくらいありますか？

資金計画は、家計を見直すチャンスです。家計簿をつけていない場合、通帳やクレジットカードの明細で、毎月の支出を確認しましょう。

頭金を決める

マイホームの購入時、頭金の金額も悩むところですよね。頭金が多いと、毎月の返済額は減りますが、住宅購入時は何かとお金がかかります。引っ越し、家具の購入など、さまざまな費用のほか、約半年分の生活費も確保しておく必要があります。

貯金額から、手数料や世金などの諸費用や引越し費用、家具の購入代、約半年分の生活費などを差し引いたものが、頭金にできる最大額です。

適切な借入額を計算する

次に、自分の家に適切な借入額を算出してみましょう。借入額は、年収・返済負担率・借入期間・住宅ローン以外の借入金の有無によって、決定します。

借入額を算出する前に、返済負担率を計算してみてください。返済負担率とは、税込み年収に占めるローンの年間総返済額のことです。

金融機関により異なりますが、年収200万以上300万未満の場合、返済負担率は25％以内、300万以上400万円未満の場合の返済負担率は30％以内、そして400万円以上の返済負担率は35％以内が目安です。

返済負担率が明確になったら、次に年間返済額の上限額を計算します。計算方法は、税込年収×返済負担率ーほかの借入額の年間返済額です。なお、年間返済額には、カードローンやカーローンなど、住宅ローン以外の既存借入金すべて含みます。

上限額がわかったら、借入可能額を計算します。年間返済額の上限額÷12ヶ月÷4428×100万円の式で、借入額を算出しましょう。

この式では、金利4％で100万円を35年ローンで借り入れたと想定しており、4428はこの場合の月々の返済額です。計算するときの目安として、ご利用ください。

各住宅ローンを比較

住宅ローンには、民間ローンや公的ローンなど、さまざまなローンがあります。金利や諸費用など、それぞれ特徴があるので、自分のニーズに合ったものを選びましょう。住宅ローンを上手に選べば、予算内で収められる可能性もあります。

住宅ローンを組むときの注意点

住宅ローンを組むときは、いくつか注意したいことがあります。ここでご紹介する注意点を頭に入れておくことで、無理のない返済にすることができるはずです。

返済額を家賃と同額にしない

現在、賃貸に住んでいる方は、家賃と同額の金額なら毎月支払えるかも、と考えていませんか？家賃の金額は、あくまで最大の返済額です。

持ち家の場合、固定資産税や都市計画税、マンションならば管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかります。家賃からこれらの金額を引いた金額を、毎月の返済額に設定しましょう。

将来のライフプランやリスクも考慮する

住宅ローンの返済は、返済終了まで毎月続きます。住宅ローンを組むときは、将来のライフプランや起こりうるリスクも考慮する必要があります。教育費や老後資金、車の買い替えなど、大きなお金が必要となる時期を把握しておきましょう。

また、給与体系が変わったり、転職して収入が増減したりする可能性もあります。また、子どもがいる場合、子どもを公立に通わせるか私立に通わせるかで、教育費はだいぶ変わってくるでしょう。

さらに、リストラやボーナスカットなどのリスクも、ゼロとは言い切れません。さまざまなケースやリスクを想定しておき、貯蓄にも余裕を持たせておくと安心です。

返済可能な金額を考える

返済可能な金額は、家庭によって異なります。一般的に、年間の返済額は年収の20～25％以内が目安になります。住宅ローンを組むときは、最大限の金額ではなく、毎月無理なく返済可能な金額にしましょう。

特に、お子さんがいる場合、教育費もかかります。教育費とのバランスも考慮して、返済可能な金額を決めてください。

できるだけ定年までに完済する

住宅ローンは、できるだけ定年までに完済するようにしましょう。しかし、中高齢になってから住宅を購入する場合は、定年までの期間が短くなるため、その分毎月の支払い金額が負担になりがちです。

定年までの完済が理想的ですが、それにこだわりすぎず、無理なく支払える設定にしてください。

ボーナスをあてにしない

住宅ローンを、ボーナスありきにしてしまうと、景気の変動によりボーナスが出なくなったときに大変です。

たとえ大企業や公務員であっても、将来も同じようにボーナスが出るという保証はありません。ボーナスを住宅ローンに組み入れる場合は、無理のない範囲にすることがポイントです。

楽観的に考えない

資金計画は、楽観的に考えると危険です。楽観的な資金計画だと、万が一の状況になったときに対応できなくなってしまうでしょう。

資金計画を立てるときは、最悪の状況を想定することが重要です。「将来きっと年収が上がるだろう」「退職金もたくさんもらえるはず」といった楽観的な考えは捨てて、厳しい見通しを立てましょう。

住宅ローンの資金計画で失敗しない方法

資金計画をしっかりと立てないと、返済できなくなり、住宅ローン破綻してしまうかもしれません。資金計画で失敗しないためにも、ここでご紹介する4つの方法を実践してみてください。

支出のタイミングを把握しておく

意外と見落としがちなのが、支出のタイミングです。支出のタイミングは、1回限りではありません。いざ支払いのときに「お金がない！」とならないように、支出のタイミングを押さえておきましょう。

まず、ハウスメーカーや工務店への支払いがあります。これは、契約金・着工金・上棟金などで、4回程度に分割して支払うのが一般的です。

次に、売買契約時に手付金と仲介手数料の半額を支払います。手付金は、売買代金の5～10％を目安にしてください。

そして、家が完成するタイミングで住宅ローンが振り込みされます。建物の完成前に住宅資金を借りたい場合は、つなぎ融資を活用しましょう。

見積書の内訳をチェックする

見積書には、すべての金額が記載されているわけではありません。ハウスメーカーや工務店に対して支払う費用だけが記載されていることがほとんどです。銀行に支払う手数料や行政に支払う費用などは記載されていないことが多いので、注意してください。

また、中には、付帯工事費用が抜けている見積書もあるので、一見安く見えるかもしれません。見積書を掲示されたら、内訳をしっかりとチェックしましょう。そして、見積書に記載されている費用のほかに必要な費用はないか、担当者に確認すると安心です。

頭金は総費用の20％を目安

頭金とは、現金で支払う代金のことです。住宅ローンは、必要資金金額すべての借り入れができることがほとんどです。したがって、頭金がなくても住宅を購入することはできます。

だからといって、自己資金ゼロまたは総費用の20％に満たない状態で住宅を購入すると、その分リスクが高くなります。自己資金は、少なくとも総費用の20％を目安に、準備しましょう。

住宅会社や金融機関任せにしない

資金計画を住宅会社や金融機関任せにするのは、辞めてください。住宅ローンを申請するとき、融資担当者に相談したら、「このくらいの金額まで可能ですよ」と予想以上の金額を提示されるかもしれません。

特に、金融機関は、「より大きい金額で契約してほしい」という意図があります。ギリギリ支払える金額を提示してきますが、一度家に持ち帰って、本当に無理なく支払えるか、じっくりと検討しましょう。

資金不足の場合の対処法

自己資金がどうしても足りず、希望する物件を購入できないケースもあるかもしれません。特に、若い夫婦の場合、貯蓄が少ないため、自己資金が不足することも多いです。資金不足だからといってすぐに諦めるのではなく、さまざまな対処法を検討してみましょう。

親から資金援助を受ける

1つめは、親から資金援助を受ける方法です。夫婦どちらかの親から資金援助を受けることが可能であれば、お願いしてみましょう。頭金を増やすことができたら、購入したい住宅を手に入れる可能性が高くなります。

住宅を再検討する

購入する住宅を再検討するのも、1つの方法です。マイホームを買うならば、あれもこれもこだわりたいという方も多いかもしれません。

でも、ほしい家にこだわって、無理な住宅ローンを組むことは避けてください。家に対する希望条件の優先順位を決め、譲歩できるものは譲歩して、住宅を再び探してみるのもよいでしょう。

まずは貯蓄する

最もシンプルな対処法ですが、まずは貯蓄することです。数年間、資金を貯めることに専念すれば、ある程度の資金を確保できます。今すぐに購入できないのは残念かもしれませんが、しばらく貯蓄することで、数年後には住宅選びの選択肢も増えることでしょう。

ペアローンにする

共働きならば、夫と妻が別々に借りるペアローンにするという方法もあります。この方法だと、ローンの金利タイプや返済期間を替えられるので、リスクを分散しやすいというメリットがあります。

ただし、将来的にも居間と同程度の収入があることが前提なので、慎重に決めた方がよいでしょう。また、ローンの手数料は2本分かかるので、ご注意ください。

財形融資や自治体の融資制度を利用する

最後にご紹介するのは、財形融資や自治体の融資制度を利用する方法です。財形融資は、「勤務先で財形貯蓄を1年以上行っている」「残高が50万以上」など、一定の条件が必須ですが、財形貯蓄額の10倍、最高4000万まで借り入れができます。

このほかにも、独自の融資制度がある都道府県や市町村もあります。気になる方は、購入予定の住宅がある自治体に問い合わせてみるとよいでしょう。

住宅ローンに関するQ＆A

住宅ローンについて一通りわかったものの、「病気やケガで返済できなくなったらどうするの？」「正社員じゃないと住宅ローンは借りられない？」など、気になることはたくさん。その中でも特に多い質問をまとめてみたので、参考にしてください。

病気やケガで返済困難なときはどうするの？

病気やケガなどやむを得ない事情で、返済が困難になることもあるかもしれません。フラット35ならば、そのような場合に一定期間返済額を減らすことが可能です。

ただし、返済期間を延長することになるので、その分返済金額は増えることになります。ちなみに、民間ローンの場合は、金融機関によって対応が異なります。

正社員じゃないと借りられない？

住宅ローンを申請する際は、「安定した継続的な収入があるかどうか」も審査対象となります。したがって、正社員以外だと、ハードルは高いでしょう。

しかし、すべての住宅ローンが無理なわけではありません。フラット35は雇用形態による条件を設けていないので、審査が通れば、派遣社員などでも住宅ローンの借り入れができるでしょう。

返済期間は短くするべき？

早く返済できるのが理想的ですが、必ずしも返済期間は短い方がいいわけではありません。安定収入が見込めるサラリーマン且つ毎月のローンが無理なく支払える金額であれば、返済期間を短く設定しても問題ないでしょう。

ただし、自営業や収入が不安定な歩合給、または教育費の負担も大きい場合は、返済期間を長めに設定した方が安心です。健康面で不安がある方が家族にいる場合も、返済期間を長めにすることで、医療費の備えも兼ねて貯蓄しやすくなります。

余裕ができたときに、繰り上げ返済して、返済期間を短くするとよいでしょう。また、あえて繰り上げ返済をしないで、事業用運転資金や老後資金として確保するのも、1つの方法です。

無理なく返済できることが重要！将来も考慮して資金計画を立てよう

 

資金計画を立てる際は、無理なく支払える金額にすることがポイントです。せっかくマイホームを購入したのに、毎月の返済が負担になり、新生活を楽しめなかったら本末転倒です。家を決める前に、まずは資金計画です。5年後・10年後と将来のライフプランも考慮して、余裕ある資金計画を立てましょう。